미국발(發) 금리인상이 아직까지는 큰 영향이 없지만, 미국 연준이 계획대로 금리를 추가 인상한다면 우리나라도 금리를 올리지 않기는 어렵습니다.

이미 미국 금리가 우리나라 금리보다 높은 상황이다 보니 미국의 추가 금리 인상은 외국계 자금 이탈과 환율 급등으로 연결될 가능성이 있습니다.

이를 막으려면 기준금리 인상이 불가피할런지도 모릅니다. 기준금리를 인상하지 않은 상태에서도 주담대 금리 인상 소식이 들리고 있는 상황이다 보니 기준금리를 인상하게 되면 대출 금리가 더 오른다는 건 뻔한 사실이죠.

여윳 돈이 많은 사람에게 금리 인상은 또 하나의 기회 일수도 있으나 대출을 받으려는 사람과 기존 대출이 있는 사람에게는 가중되는 고통일 뿐입니다.

특히, 변동 금리로 대출을 받은 사람에게는 그렇잖아도 힘든 대출 상환이 더 힘들어 질 것입니다. 변동형 주택담보 대출을 받은 사람이라면 고정 금리로 갈아 탈 것인지를 고려해 볼 시점에 도달한 것입니다.

고정금리로 갈아탈 때 고려할 사항

고정금리 주택담보대출로 갈아탈 수 있을까?

변동 금리로 주택담보 대출을 받은 후 신용에 크게 문제가 생기지 않았고 주택에 다른 문제가 없다면 고정 금리 주택담보 대출로 갈아탈 수 있습니다.

이때 변동금리에서 고정금리로 갈아탄다는 것은 고정금리로 주택담보대출을 새로 받는다는 의미입니다. 새로 대출을 받아서 기존 대출을 갚고 새 대출을 갚아나가는 것입니다.

그래서 문제가 두 개 발생합니다.

1. 새로 대출을 받는 것인 만큼 변경된 LTV·DTI 제한을 받는다

2017년 8.2 대책으로 LTV·DTI 비율 제한이 변경되었습니다. 제한이 더 강화되었기 때문에 새로 주택담보대출을 받는 경우 기존 대출을 갚을 정도로 한도가 나오지 않을 가능성이 있습니다.

만약 한도가 모자르다면 모자른 금액에 대해 일시 상환 하지 않는 이상 다른 방법이 없기 때문에 고정금리로 갈아 탈 수 있을지 변경된 LTV·DTI 비율을 먼저 확인해야 합니다.

변경된 LTV·DTI 비율

투기과열지구(투기지역 포함)

8.2 대책 전에는 투기지역과 투기과열지구로 나누어서, 투기지역은 40~70%, 투기과열지구는 50~70% 비율을 적용받았지만, 8.2 대책 이후에는 투기지역을 포함한 투기과열지구의 LTV·DTI 모두 40%로 강화되었습니다.

단, 서민실수요자는 50% 적용을 받는데요, 서민실수요자는 1)무주택세대주로서 2)부부 합산 연소득 6천만원(생애최초구입자는 7천만원) 이하이고 3)주택가격이 6억원 이하라는 세가지 조건을 만족해야 합니다.

투기지역과 투기과열지구를 뺀 조정대상지역

LTV는 60%, DTI는 50% 입니다. 서민실수요자의 LTV는 70%, DTI는 60%인데요, 조정대상지역에서 서민실수요자 조건을 만족하려면 앞에서 본 조건과 같지만 3)주택가격이 6억원이 아니라 5억원 이하여야 합니다.

조정대상지역이 아닌 수도권 지역

서민실수요자 포함해서 LTV는 70%, DTI는 60%입니다.

2. 새로 대출 받는 사실 때문에 생기는 추가 비용

새로 대출을 받는 것이기 때문에 근저당 설정을 새로 해야 하고 기존 대출에 대한 중도상환수수료가 발생합니다. 따라서 고정금리로 갈아탐으로써 줄일 수 있는 이자 비용과 새로 생기는 추가 비용을 고려해서 과연 갈아타기가 유리한 지를 따져 보아야 합니다.

이때 기존 대출을 받은 은행에서 새로 고정금리 주택담보대출을 받는다면 기존 주택담보대출에 대한 중도상환수수료가 면제되기 때문에 추가 비용은 크지 않을 수 있습니다.

물론, 다른 은행에서 대출을 받는다면 중도상환수수료가 면제되지 않기 때문에 고정금리로 갈아타는 경우와 기존 대출을 그대로 갚는 경우의 비용을 따져 보아야 합니다.

(기존 대출을 그대로 갚는 경우와 새 대출을 받는 경우의 비용을 비교하는 방법은 대출 갈아타기 무조건 유리? 를 참고하세요.)

아, 기존 주택담보대출을 2금융권에서 2017년 12월 31일 이전에 변동금리 또는 만기 일시 상환조건으로 받았다면, 좋은 소식이 하나 있는데요, 2018년 5월 31일에 출시된 ‘더 나은 보금자리론’을 통해 고정금리로 갈아탈 수 있는 기회가 있다는 것입니다.

(보금자리론에 대해서는 보금자리론 정보를 참고하세요.)

지금까지 금리 인상이 예상되는 상황에서 변동금리 형 주택담보대출을 고정금리로 갈아탈 때 고려해야 할 사항을 알아 보았습니다.

강화된 LTV·DTI 비율을 고려하여 새로 받을 대출에서 충분한 한도가 나오는지를 먼저 점검해야 하고 한도가 나온다면 추가 비용을 따져본 후 고정금리로 갈아 탈 것인지를 결정해야 합니다.

한도가 충족되고 기존 대출의 만기가 대략 2년 이상이라면 고정금리로 갈아타는 것이 유리할 수 있습니다만, 누구에게나 다 그런 것은 아니니 직접 점검을 해 보시기 바랍니다.