금리와 자산가격의 관계

주식, 채권, 펀드, 부동산의 가격을 자산가격이라고 합니다.

금리가 오르면 자산가격은 어떻게 될까요?

금리와 자산가격은 서로 반대로 움직입니다.

금리와 자산가격이 왜 서로 반대로 움직이는 지는 여러 가지 방법으로 설명할 수 있습니다. 우리가 조금 쉽게 이해 할 수 있는 방법으로는 두 가지 방법이 있습니다. 첫 번째는 돈의 흐름(수요와 공급)을 살펴 봄으로써 둘의 관계를 살펴 볼 수도 있고, 이자율 또는 수익률에 따른 가치 계산 방식, 이렇게 두 가지 기준에서 금리와 자산가격의 관계를 이해해 볼 수 있습니다.

금리가 오르면 은행 저축과 같은 은행 상품에서 받는 이자가 많아 지겠죠. 예를 들어, 부동산을 통해 1년간 얻을 수 있는 수익이 5% 였는데, 은행 상품에서 주는 이자가 6% 라면, 돈은 부동산에서 은행으로 흘러 들어 갈 것입니다. 즉, 부동산에 대한 수요가 떨어지는 것이죠. 수요가 떨어지면 가격이 하락합니다. 그래서 부동산의 가격은 하락하게 됩니다. 주식이나 채권에 대해서도 같은 방식으로 설명할 수 있습니다. 즉, 금리가 오르면 주식, 채권, 부동산의 가격은 떨어 집니다.

다른 방식으로 설명할 수도 있습니다.

예를 들어 1년에 1천만 원의 임대 수익이 생기는 빌딩이 있다고 합시다. 연 이자율 10% 라면 이 빌딩의 가격은 얼마가 적정할까요?

세금과 같은 다른 비용을 생각하지 않는다면, 연 이자율 10% 상황에서 이 빌딩의 적당한 가격은 1억 원입. 이렇게 생각하면 됩니다. “1억 원을 은행에 맡겨 두면 연 이자율 10% 상황에서는 1년에 1천만 원이 생긴다. 따라서, 1년에 1천만 원 임대 수익이 생기는 빌딩의 가격은 1억 원이 적정하다.”

이번에는 금리가 연 10%에서 연 20%로 올랐다고 가정해 봅시다.

1년에 1천만 원의 임대수익이 발생하는 부동산 가격이 얼마여야 적정할까요?

연 이자율이 20%이니까 1년에 1천만 원의 이자를 받기 위해서는 은행에 5천만 원을 넣어 두어야 하는군요. 그렇다면, 이제 1년에 1천만 원의 임대수익이 생기는 빌딩의 가격은 5천만 원이면 적당해 집니다.

이자율이 오르니까 적정한 부동산의 가격은 떨어지게 됩니다. 같은 논리로 주식, 채권에 대해서도 설명할 수 있습니다.

즉, 금리가 오르면 주식, 채권, 부동산과 같은 자산가격은 떨어 지는 것입니다. 반대로 금리가 하락하면 자산가격은 올라 갑니다.

위의 예에서는 세금과 같은 요소는 고려 하지 않았습니다. 이들을 고려할 경우에는 금리가 올라도 아주 미세하게 오를 경우에는 자산가격이 하락하거나 하는 상황을 발생하지 않을 수도 있게 되겠죠. 하지만, 단순화 해서 생각하면 “금리와 자산가격은 서로 반대로 움직인다.”고 기억해 두면 되겠습니다.