주택연금이란? 또 문제점은?

주택연금이란?

자기 집은 갖고 있지만 은퇴 후의 노후 대비가 잘 되어 있지는 않은 분들을 위한 노후 대비 상품이 주택연금입니다. 말하자면, 내 집을 담보로 제공하고 매달 연금을 받는 이른바 역모지론이라고 할 수 있습니다.

그런데, 주택연금이 역모기지론과 결정적으로 다른 점이 두 가지가 있는데요,

  1. 대출 이자가 ‘3개월 CD 금리 +1.1%로 은행 역모기지론 보다 저렴하다는 점과
  2. 연금을 종신토록 받을 수 있다는 점입니다.

대출이자가 저렴하고, 종신토록 연금을 받을 수 있는 것은 한국주택금융공사가 보증을 서주기 때문입니다.

주택연금은 주택연금 신청자와 은행 사이에서 한국주택금융공가 은행에 보증을 서서 좀 더 저렴한 대출이자 조건으로 자기 집을 은행에 담보로 제공하고 받는 대출금을 종신토록 연금 형식으로 받는 노후 대비 상품입니다.

하지만, 몇 가지 의문이 남아 있는데요 이에 대한 답을 들어 보면 주택연금에 대해 완전히 이해할 수 있을 것입니다.

대출 이자는 어떻게 해야 하나?

주택연금을 신청하여 연금을 받는 사람은 대출 이자를 내지 않습니다. 연금을 받기 위해 주택연금을 신청했는데 대출 이자를 낸다는 것은 말이 되지  않습니다. 단, 대출 이자를 내지 않는다면 은행은 손해를 볼 것 아니냐는 생각을 할 수 있지만, 연금을 받는 본인과 배우자가 사망을 한 후 은행은 담보로 제공된 집을 처분하여 그 처분 대금은 그 동안 지급한 연금 지급액과 대출 이자를 정산하므로 은행은 손해를 보지 않습니다.

아…, 은행이 손해를 보는 상황도 벌어질 수 있기는 한데요, 바로 주택을 처분한 금액이 그 동안 지급한 연금액과 대출이자 보다 작은 경우입니다.

그렇다면, 주택처분금액이 연금지급액과 대출이자 보다 많은 경우는?

이 경우 그 차액은 법적인 상속인에게 그 차액이 지급됩니다.

주택연금 신청은 주택소재지를 관할하는 한국주택금융공사 지사를 방문하여 신청하거나 한국주택금융공사 주택연금 전화 상담 신청페이지에서 신청할 수 있습니다. 인터넷으로 신청하는 경우 공인인증서로 로그인 해야 합니다.

매월 얼마를 연금으로 받을 수 있나?

주택의 시가와 가입 연령에 따라 다르지만, 2012년 7월 31일을 기준으로 시가 3억 원의 주택을 주택연금으로 신청하여 종신형으로 연금을 받는 경우 가입 연령에 따른 월 연금 지급액은 다음과 같습니다.

가입연령 종신지급(정액형)
60세 720,000원
65세 860,000원
70세 1,0.9,000원
75세 1,279,000원
80세 1,609,000원

단, 위 월 지급액은 2012년 7월 31일 기준이므로, 가입 시점에 따라 달라 질 수 있습니다. 2013년 이후에 가입하는 경우에는 지금보다 3% 감소된 금액이 지급될 것으로 예정 되어 있습니다.

보다 정확한 금액은 예상연금조회 페이지에서 할 수 있습니다.

주택연금 가입 요건은?

세 가지 요건을 충족해야 주택연금을 신청할 수 있습니다.

  1. 본인과 배우자 모두 만 60세 이상
  2. 부부 기준 1주택만을 소유
  3. 시가 9억원 이하의 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인복지주택으로서 담보 대출을 받지 않은 상태이어야 합니다. 만약, 담보 대출을 받을 것이 있다면 이를 상환한 후에야 주택연금을 신청할 수 있습니다.

주택연금의 문제점

주택연금은 내 집 이외에는 금융자산이 별로 준비 되어 있지 않은 분들에게는 도움이 될 것이 분명하지만, 노후 대비를 충실히 한 분에게 주택연금은 그리 추천할 만한 것이 못 된다고 생각합니다. 주택연금의 문제점들이 꽤 있기 때문인데요, 아래에서 자세하게 설명해 보겠습니다.

  • 가입비용 부담
    초기보증료로 주택가격의 2%를 내야 합니다. 3억 원짜리 주택이라면 초기보증료가 600만원이니 적지 않은 금액을 한꺼번에 준비해야 하기 때문에 부담스럽습니다.
  • 주택가격이 올라도 연금 지급액은 변화 없어
    주택연금은 첫 연금을 받을 때 정한 방식대로 금액이 고정이 됩니다. 증가형이나 감소형 또는 전후후박형으로 연금 지급을 받는 경우 월 지급액이 변하기는 하지만, 그 기준이 되는 정액 지급액은 처음에 정한대로 고정이 되어 주택가격이 올라도 정액 지급액에 반영이 되지 않습니다. 단, 이 원칙(주택가격의 변화에 관계 없이 정액 월 지급액 고정)은 주택가격이 내릴 경우에도 적용되기 때문에 앞으로 주택가격에 하락할 것이라 예상한다면 이는 어쩌면 장점이라고도 할 수 있습니다.
  • 물가상승을 반영하지 않음
    국민연금을 물가상승을 반영하여 해마다 연금 지급액이 조정 되지만, 주택연금은 물가인상률이 반영되지 않습니다.
  • 재개발이나 재건축 되면 주택연금 해지
    주택연금을 받기 위해 담보로 제공한 주택이 재건축되거나 재개발 되면 주택연금은 해지가 되어 그 동안 받은 연금 총액을 상환해야 합니다. 단, 재건축이나 재개발 예정인 집을 팔고 다른 집을 구입하여 이사하는 경우에는 일정한 변경 절차를 밟아 주택연금을 유지 할 수 있습니다. 그러나, 이때 새로 구입한 집의 가격이 전보다 작다면 연금 지급액이 줄어 드는 것은 불가피하게 됩니다.
  • 재산세 등의 세금을 계속 내야 함
    비록 재산세를 25% 감면(5억원 초과 주택의 경우 5원 초과 분은 감면 없음)해 주기는 하지만 여전히 주택과 관련된 세금을 내야 합니다. 만약 재산세 등 담보로 제공한 주택과 관련된 세금을 체납하게 되면 주택연금도 해지 되어 그때까지 받은 연금, 대출 이자, 연 보증료를 한꺼번에 갚아야 합니다.
  • 집을 상속해 줄 수 없음
    주택연금을 받는 순간 집에 대한 실질적인 소유권은 은행으로 넘어 갔다고 보아야 합니다. 물론 중도 해지를 하고 담보 설정된 것을 없앨 수는 있지만, 그 동안 받은 연금과 대출이자 연보증료를 일시에 마련해야 하므로 쉬운 일은 아닙니다. 결국 주택연금을 받기로 결정을 하는 것은 집을 자녀에게 상속해 주지 않기로 의사 결정을 하는 것과 같습니다.