LTV DTI 차이, 계산 방법 이해하기

LTV와 함께 DTI는 주택담보 대출을 받을 때 승인 여부와 대출 한도를 결정하는 주요한 지표 입니다. 각각에 대해 자세하게 살펴 봄으로써 LTV와 DTI의 차이를 이해하고 계산 방법도 알아 보도록 하겠습니다.

LTV (비율): 담보인정 비율

Loan To Value를 줄인 말로 LTV 비율은 주택가격의 몇 %까지 대출 가능한 지를 보여 주는 지표 입니다.

주택가격은 국민은행 주택가격을 기준으로 계산 하는데요, LTV 비율이 70% 이고 주택 가격이 3억원이라면 2억 1천만 원까지 대출이 가능한 것도 보게 됩니다.

그러나, LTV에 의한 주택담보 대출 한도는 주택가격×LTV 비율에서 선순위채권과 임차보증금을 빼고 계산 하는 것이 보통입니다.

이처럼 LTV 기준에 의해 대출 한도를 계산 할 수 있지만, 실제로는 또 하나의 기준인 DTI로 대출 한도를 계산 한 후 둘 중 작은 것으로 결정 되는 것이 보통입니다.

최종적인 대출 한도는 대출자의 신용 등급, 직업에도 영향을 받을 것입니다.

DTI (비율): 소득 대비 부채상환 비율

Debt To Income의 약자로 DTI 비율은 연간 대출 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율을 말하는데요, 대출을 갚을 수 있는 능력을 측정하는 비율입니다.

DTI 비율을 총부채 상환비율이라고도 하죠.

DTI 비율 = 연간 대출 원리금 상환액 ÷연소득

연간 대출 원리금 상환액은

해당 주택 담보 대출로 발생하게 될 원리금 상환액과 현재 다른 부채가 있는 경우 그 부채의 연간 이자 상환액을 포함합니다.

현재는 다른 부채의 연간 이자 상환액을 포함하고 있지만 2015년 7월에 발표 되었던 가계부채 종합관리방안에 따르면 앞으로는 연간 이자 상환액이 아니라 원리금을 상환하는 것으로 추정한 금액으로, 즉, 다른 부채의 경우에도 연간 원리금 상환액으로 DTI를 계산 할 것이라고 합니다.

DTI 기준 대출한도

대출을 갚을 수 있는 능력을 판단하는 지표로 사용하지만, DTI를 통해 대출 한도를 계산 할 수도 있습니다. 매년 갚아야 하는 분할 상환 원리금들을 현재가치로 계산 한 것이 바로 대출 한도가 되는데요, DTI를 60%라 가정하고 보금자리론 20년 대출 이자 3.35%를 가정하여 대출 한도를 대략적으로 계산 하면 다음과 같습니다.

연소득(만원)DTI60% 일때 원리금(만원)대출한도(만원)
2,0001,20017,290
3,0001,80025,930
4,0002,40034,570
5,0003,00043,220
6,0003,60051,860

대략 연소득의 8.64배까지 대출 한도가 나오는 것을 알 수 있습니다. 하지만 DTI 비율을 40%로 낮추면 연 소득의 5.76배 정도로 대출 한도가 낮아지게 됩니다.

참고: DTI 비율 기준으로 연소득의 몇 배정도 대출 한도가 나오는 지를 대략적으로 알려면 다음 공식을 이용하면 됩니다.

\frac{dti\%}{100} \times \frac {(1+r)^n -1}{r\times(1+r)^n}
  • r:대출 금리
  • n:대출 기간

DTI, LTV 규제 완화가 의미하는 것

2015년 8월 현재 LTV 비율은 70% 이고 DTI 비율은 60% 입니다. 수도권, 지방, 금융기관을 가지리 않고 동일한 데요, 그 전에는 아래 표와 같은 비율이었습니다. 이전 비율에 비해 현재의 비율은 규제 완화를 의미하죠.

 LTV 비율DTI 비율
수도권지방수도권지방
은행, 보험사50 ~ 70%60 ~ 70%50%60%
저축은행, 상호금융, 캐피털60 ~ 85%70 ~ 85%50 ~ 55%60 ~ 65%

규제 완화의 결과는 아래 표와 같이 가계 부채 증가로 연결 이었는데요, 부동산 경기를 살리기 위해서 였다고는 하지만, 1,000조원을 넘어선 가계부채 수준을 언제 터질지 모르는 뇌관이라고 평가하는 전문가들도 있으니 이제는 가계 부채 수준을 낮추는데 주의를 기울여야 할 때로 보입니다.

연도가계 부채 (조)
2013962.9
2014 1/4967.7
2014 2/4980.8
2014 3/41,001.5
2014 4/41,027.5
2015 1/41,040.4

LTV DTI 차이와 DTI의 또 다른 용도

둘 다 대출 승인 여부와 대출 한도를 결정할 때 참고 하지만 LTV는 담보를 어느 선까지 인정하여 대출을 해 줄 건인가를 보는 반면 DTI 는 대출을 받는 사람의 소득을 볼 때 어느 정도의 대출까지 감당할 수 있을 것이가를 본다는 차이가 있습니다.

한편, LTV 개념이야 정책적인 면에 많이 의지하기 때문에 재테크 관점에서는 크게 쓸 일이 없지만, DTI는 다릅니다. 대출을 받아야 할 때나 현재 부담하고 있는 대출 규모가 적당한 수준인가를 볼 때 쓸모가 있는 개념이니까요.

현재 DTI 비율은 60%이지만 금융감독원에서 40%를 넘어가면 불안한 것으로 보았었습니다. 현재 자신의 DTI는 얼마나 나오는 지 또는 앞으로 대출을 받는 경우 얼마를 한도로 받아야 적당한 DTI가 되는 지를 확인해 봄으로써 적당한 대출 규모를 알 수 있습니다.