갭투자

갭투자는 부동산 투자의 한 벙법입니다. 주택 가격이 상승할 것으로 예상하고 주택을 구입한 후 가격이 상승했을 때 되팔아 수익을 챙기는 투자입니다.

가격 상승을 노리고 상승한 만큼 차익을 노리는 것은 일반적인 투자와 다른 것이 없지만 갭투자란 것에는 뭔가 특별한 것이 있지요.

부동산 투자를 하기 위해서는 보통은 큰 돈이 있어야 합니다. 그러나 갭투자는 그렇지 않습니다. 작은 금으로도 부동산 투자가 가능합니다. (투자가 아니라 투기라고 해야할지도 모르겠습니다만.)

드문 경우 이긴 하지만 1000만원으로도 부동산 투자를 가능하게 해 주는 것이 바로 갭투자입니다. 상대적으로 작은 돈으로 부동산 투자를 할 수 있다는 것이 장점이고 수익률도 크다는 장점이 있긴 하지만, 높은 수익률에는 항상 높은 위험도 따르기 마련이죠.

아래에서 갭투자란 무엇이고, 주의할 점은 무엇인지에 대해 알아 보겠습니다.

갭투자란?

갭투자에서 갭(Gap)이 의미하는 것은 주택 매매가격과 전세보증금의 차이입니다. 갭만큼 즉, 매매가격에서 보증금을 뺀만큼의 금액만 있으면 주택을 사는 것이 가능합니다.

예컨대 주택 가격이 3억원이고 해당 주택에 전세 세입자가 2억 4천의 보증금을 내고 전세를 살고 있다면 해당 주택은 6천만원만 있으면 매입할 수 있습니다.

이렇게 6천만원만 들여 주택을 구입한 후 전세보증금을 2억 5천으로 올리면 1천만원의 수익을 손쉽게 올릴 수 있습니다. 주택 가격이 상승하는 추세여서 3억 5천만원으로 오른다면 5천만원의 수익을 올릴 수 있습니다. 세금을 고려한다면 이 보다는 수익이 낮아지겠지만, 결코 작다고는 할 수 없는 수익입니다.

갭투자가 인기를 끌었던 2016년 초반까지는 전세값이 그 끝을 모르고 상승하던 때라 매매가격의 90%까지 전세가가 오르던 시기 였습니다. 이때 발품을 팔아 갭투자하기 좋은 빌라를 찾았다면 1000만원 정도로 갭투자를 할 수 있었다고 합니다.

갭투자는 전혀 새로운 방식의 부동산 투자는 아닙니다. ‘전세 안고 집산다’는 표현처럼 매매가격과 전세보증금 차액만큼만을 투자하여 집을 사는 것은 사실은 오래 전부터 있어 왔습니다.

다만, 최근의 갭투자는 전세가가 비정상적으로 상승하던 시기와 맞물려 좀 더 전문적인 부동산 투자(또는 부동산 투기)방법으로 이용됐다는 차이가 있고, 갭투자 후 1~2년안에 되팔아 승부를 본다는 특징도 있습니다.

갭투자를 무피투자라고도 부르는데요, 無fee(부담금이 거의 없는) 투자라는 의미 또는 ‘피 같은 내 돈이 거의 안드는 투자’라는 의미라고 하는군요. 그러나, 갭투자가 이런 의미처럼 앉아서 쉽게 돈을 벌 수 있는 투자는 아닙니다.(이에 대해서는 갭투자 할 때 주의할 점에서 살펴보겠습니다.)

갭투자 역사

전세 안고 집 사는 것은 내 집 마련의 한 방식이기도 했고 주택가격이 올랐을 때 수익을 낼 수 있는 부동산 투자 방식 중의 하나였습니다. 꽤나 오래 전부터 시작되었죠.

하지만 갭투자가 성행하기 시작했던 것은 2000년대 중·후반입니다. 뉴타운과 재개발이 한창 이루어질 때 노후 다세대 주택을 전세끼고 구입한 후 재개발로 집 값이 오르면 되팔아 수익을 내려했지요. 그런데 결과는 좋지 않았던 걸로 알려지고 있습니다. 뉴타운 계획이나 재개발이 중단된 곳이 많았기 때문입니다.

부동산 투자에 관심이 있는 사람에게 갭투자가 자주 회자되고 투자 카페에서 1000만원으로 집을 샀다는 성공담까지 나오기 시작한 것은 부산 지역과 이후 울산, 대구 지역의 집값 폭등이 일어난 2009년 ~ 2011년 사이 인 것 같습니다.

2013년 이후에는 수도권에서도 갭투자가 성행을 했고, 특히 서울의 강서구와 강북 지역에서 갭투자가 많았다는 것은 공공연한 비밀이죠.

갭투자의 전제조건

갭투자 한다고 무조건 수익이 나는 것은 당연히 아닙니다. 2가지 전제조건이 있는데요, 다음과 같습니다.

1. 전세보증금과 매매가 차이가 얼마 나지 않아야 한다

갭투자를 하는 분들은 보통 매매가의 80%~90% 선에서 전세보증금이 설정된 주택을 공략합니다. 한 채의 주택만 투자 하는 것이 아니라 여러 채의 주택에 투자하여 승부를 보기 때문에 갭 즉, 전세보증금과 매매가격의 차이가 작아야 갭투자를 하는 의미가 있습니다.

2. 집 값과 전세보증금이 올라야 한다

이 조건은 당연한 조건이죠. 집 값이 올라야 되팔 때 수익을 낼 수 있고 전세보증금이 오르는 추세여야 보증금을 올려도 세입자를 쉽게 찾을 수 있기 때문입니다.

세입자를 구하기 쉬어야 한다는 것도 중요한 전제 조건입니다. 갭투자를 한 후 수익을 보는 시점은 1~2년이 보통이긴 하지만 경우에 따라서는 좀 더 시간이 걸리는 상황이 발생할 수도 있습니다. 이때 세입자를 구할 수 없다면 전세보증금만큼의 추가 자금이 필요하게 됩니다.

갭투자 할 때 주의할 점

돈이 얼마 안든다고 하여 무피투자라고도 불리우고, 커뮤니티 게시판에서는 1000만원으로 150%의 수익을 올렸다는 글도 심심찮게 등장하고, 갭투자로 300채 집주인이 되었다는 책도 등장하는 것을 보면 갭투자는 그야말로 장미빛입니다.

하지만 그것은 환상일 수도 있습니다.

앞에서 본 두가지 전제조건은 부동산 시세 흐름 파악에 능통해야 하며, 갭투자하기에 좋은 지역을 보는 혜안도 있어야 하고, 발로 뛰어 갭투자하기 적당한 주택을 찾을 수 있어야 한다는 것인데,

결국은 부동산 전문가여야 성공할 수 있다는 이야기 입니다.

집 값 상승의 흐름을 읽으면서 실제로 상승할 수 있는 주택을 골라야 합니다. 당연한 말인 듯하지만, 대세 상승의 와중에도 오르지 않는 집(심지어 떨어지는 집)은 얼마든지 있다는 점을 떠올리면 실제로 가격이 오르는 주택을 고르는 것은 대세 상승기에도 쉬운 일은 아닙니다.

게다가 갭투자 하겠다고 들어갔는데 알고 보니 해당 지역은 이미 갭투자자들이 쓸고 간 지역이라면, 매도할 시점에 매물이 많이 나와 대세 상승기임에도 불구하고 투자한 주택의 가격은 오르지 않을 가능성도 있습니다.

전세가과 매매가의 차이가 적어서 갭투자를 하고 보니 세입자를 구하기 어려운 경우도 있고 세입자는 그럭저럭 구할 수 있지만 전세가과 매매가의 차이가 작은 이유가 사실은 매매가치가 없기 때문일 수도 있습니다. 이 경우 좋은 가격으로 매도 하기는 쉽지 않아지죠.

결론

부동산 투자에 경험이 별로 없는 분이라면 갭투자는 시도하지 않는 것이 좋다고 봅니다. 투자라고 보기 보다는 투기에 가깝다는 것도 찜찜합니다.

2016년 상반기까지의 비정상적 전세값 상승에 갭투자가 일조한 점이 분명히 있을 것입니다. 갭투자도 어쨌든 집을 사는 것이기 때문에 집 값 상승에도 일조를 했을 것입니다.

물론 자본주의 사회에서 수익을 내려는 행위를 비난하기는 어렵습니다. 집 값 상승과 전세가 상승을 부추기는 측면이 있다고 해도 수익를 낼 가능성이 있다면 누군가는 투자를 하기 마련이죠.

다만, 갭투자는 작은 돈으로 큰 수익을 올릴 수 있다는 매력이 있기는 하지만, 생각처럼 쉬운 것은 아니란 점을 앞에서 살펴 보았습니다. 또한 갭투자란 것이 전세보증금을 내 돈처럼 활용하는 것인데, 전세보증금은 때가 되면 돌려 주어야 할 세입자의 돈이라는 사실을 무시하는 측면도 있습니다.

대부분의 부동산 전문가가 2016년 이후 집 값이 조정될 것으로 보는 만큼 부동산 투자 경험이 충분하지 않다면 당분간은 갭투자를 고려할 시점은 아닌 것 같습니다.