총부채 상환 비율인 DTI가 있는데 굳이 신(新) DTI를 써야 하는 이유는 뭘까요?

금융위에서 신DTI를 2018년 1월 31일 부터 시행한다고 발표했는데요, 신DTI가 무언인지, 계산 방법은 어떻게 되는지, 이로 인해 피해를 보는 사람이 생기지는 않는지, 굳이 새로운 기준을 적용하려는 의미는 무엇인지 알아 보겠습니다.

신DTI 계산법 개요

신DTI란?

신(新) DTI는 주택담보대출 승인 여부를 결정하고 대출 한도를 정하기 위한 기준입니다. 구DTI와 달리 모든 주택담보대출의 원리금 분할 상환액을 고려합니다.

주택담보대출이 한 건인 경우 구(舊)DTI(신DTI 전의 원래 DTI,이하 구DTI라고 하겠습니다)와 거의 차이가 없지만, 두 건 이상이면 신DTI 계산법에 따른 결과가 더 높게 나옵니다.

신DTI는 모든 주택담보대출 연간 원리금 분할 상환액에 기타 대출 연간 이자 상환액을 더한 후 연 소득으로 나누어 주는 것입니다.

신DTI 계산 식

예를 통해 신DTI 계산 방법을 알아 볼게요.

연 소득이 5000만 원인 A씨는 이미 주택담보대출 2억원(연 이자율 3%, 만기 10년, 만기 일시 상환 조건)을 받았으며 기타 대출의 연 이자 상환액은 50만 원이라고 가정해 보겠습니다. A씨가 주택을 한 채 더 구입하면서 신규로 만기 15년 짜리 주택담보대출 1억 원을 연 이자율 4%로 분할 상환 조건으로 받는다면,

  • 기존 주택담보대출 연간 이자 상환액은 600만 원(2억 원 × 3%),
  • 기존 주택담보대출 분할상환을 가정하면 연간 원금 상환액은 2000만 원(2억/10년),
  • 신규 주택담보대출 연간 원금 상환액은 약 670만 원(1억/15년),
  • 신규 주택담보대출 연간 이자 상환액은 약 220만 원,
  • 기타 대출 연간 이자 상환액은 50만 원 입니다.

구DTI는 이미 받은 주택담보대출은 연 이자 상환액만 고려하므로 \( \frac{600+670+220+50}{5000}=0.308\), 30.8%입니다.

신 DTI는 이미 받은 주택담보대출도 원리금 분할 상환 하는 것으로 간주하므로 \( \frac{2000+600+670+220+50}{5000}=0.708\), 70.8% 입니다.

예전 방식으로 계산하면 30.8% 이지만 신 DTI 계산 방식으로는 70.8%로, 차이가 많이 나네요.

지금까지 기초적인 신 DTI 계산 방법에 대해 알아 보았는데요, 분할 상환 원금과 이자 계산 방식 그리고 연 소득 산정 방식에 대해 좀 더 구체적으로 알아볼 필요가 있습니다.

연 소득 산정 방식이 좀 더 깐깐해 졌고, 만기일시 상환 조건의 주택담보대출의 경우 실제 만기에 상관없이 10년까지만 인정하는 등 구체적인 내용에 변화가 있기 때문입니다.

깐깐해진 신DTI 연 소득 산정 방식과 예외

대출 가능 여부, 한도, 금리를 정할 때 소득이 얼마나 되는지를 보는 건 기본인데요, 소득 증빙하는 방법은 다음과 같이 세가지 정도가 있지요.

  1. 증빙소득: 직장인의 경우 근로소득원천징수 영수증, 프리랜서나 자영업자는 소득금액 증명원 또는 사업소득원천징수 영수증, 연금소득자는 연금 증서 따위로 객관적인 증빙을 합니다. 그런데 월급을 현금으로 수령한다든지 하여 객관적인 증빙이 어려운 경우는,
  2. 인정소득: 국민연금이나 건강보험료 납부 내역 따위의 공공기관에서 발급하는 증명서로 대치합니다. 그러나 이마저도 제출하기 어려운 경우는,
  3. 신고소득: 이자나 배당급 수입 내역, 임대료 수입 내역, 카드 사용액 따위의 서류를 제출하여 대출을 받습니다.

신 DTI에서 바뀌는 내용은,

  • 소득을 보는 기간이 1년이 아니라 2년입니다. 증빙 자료를 제출하는 경우 2년치 증빙 자료가 필요하게 되죠. 2년치를 본 후 최근 1년치의 소득을 기준으로 신DTI 계산식의 분모인 연 소득을 정하게 됩니다.만약, 1년치 미만으로만 증빙 가능하다면, 1년치로 환산한 후 환산 금액의 90%만 소득으로 인정합니다. 예를 들어, 3개월치의 소득만 증빙 가능 하고 총 600만 원으로 확인된다면, 연 소득은 2160만(600×4×90%) 원으로 간주하게 됩니다.
  • 깐깐해진 소득 산정 기준과 달리 긍정적인 측면도 있는데요, 증빙소득 자료를 제출하면서 장래 소득 증가가 예상된다는 점을 증명하면 일정 비율을 추가 하여 연 소득을 산정합니다. 이처럼 장래 소득 증가를 반영하는 경우는 증빙소득 자료를 제출하는 경우 그리고 만기 10년 이상 비거치식 분할 상환 방식으로 주택담보대출을 받는 경우에만 적용됩니다.
  • 인정소득이나 신고소득으로 대출을 받은 경우 예전에는 인정소득 금액 또는 신고소득 금액 전체를 소득으로 인정했지만, 신DTI의 경우 인정소득은 95%, 신고소득은 90%만 인정하게 됩니다.

예외

혼인 기간이 5년 이내인 신혼부부와 만 40세 미만의 무주택 근로자는 2년간 증빙소득 확인이 적용되지 않습니다. 또한 연 소득도 일반 대출 신청자보다는 높게 산정할 예정이라고 합니다.

신 DTI 연간 분할 상환 원금과 이자, 기타 대출 이자 계산 방식

먼저 확실하게 해 둘 것은 신DTI 계산은 대출 받는 사람이 실제로 어떤 조건으로 대출을 받았는가를 따지지 않는다는 겁니다. 먼저 받은 주택담보대출을 만기 일시 상환 조건으로 받았더라도 분할 상환 하는 것으로 가정하여 계산을 하게 되지요.

또한 신규 주택 담보 대출을 실제로는 원금 균등이나 원리금 균등 분할 상환 방식으로 받았더라도 신DTI 계산은 실제 원리금 상환액이 아니라 아래에 설명하는 방식에 따라 계산을 하게 됩니다.

먼저 이자 계산 방식 에 대해 알아보면,

  • 주택담보대출외의 기타 대출 이자는 실제 부담액이 아니라 평균 대출 금리 를 적용하여 계산하고,
  • 주택담보대출의 연간 이자는 실제 부담액 으로 계산합니다. 그런데 원리금 균등 분할 상환은 후반으로 갈수록 이자가 늘어나고, 원금 균등 분할 상환은 이자가 줄어 들죠.이 경우 매년 실제 이자 부담액이 달라지게 되는데요, 이를 어떻게 반영하는가에 대한 규정은 아직 없는 것 같습니다. 아마도 만기까지 내야 할 총 이자를 만기로 나눈 연 평균 실제 이자 부담액을 반영하지 않을까 생각되네요.

주택담보대출의 연간 원금 상환액 은 대출원금을 만기로 나누어 계산합니다. 1억원을 대출 받고 만기 10년까지 분할 상환 한다면 연간 원금 상환액은 ‘1억÷10년’=1000만 원이 됩니다. 간단하죠. 다만, 몇 가지 추가적으로 알아야 할 사항이 있습니다.

  • 거치기간이 있는 경우 만기까지의 기간에서 거치기간은 빼고 계산합니다.5억 원을 만기 30년 그리고 거치기간 5년 조건으로 대출 받는다면, 연간 원금 상환액은 5억÷(30년-5년)=2천만 원으로 계산해야 합니다.
  • 만기 일시 상환의 경우 실제 만기가 10년을 넘더라도 신DTI 계산은 10년으로 하여 계산합니다.예를 들어 5웍 원을 만기 30년, 만기 일시 상환 조건으로 대출 받는다면, 연간 원금 상환액은 5억÷10년=5천만 원입니다.
  • 다주택자의 두 번째 주택담보대출 분할 상환 조건으로 받을 때 만기가 15년이 넘은 경우 신DTI 계산은 만기가 15년인 것으로 가정하여 계산합니다.

일시적 2주택자 예외

신 DTI는 다주택자의 부동산 투기를 규제하는 의미가 강합니다. 이사를 간다든지 하여 일시적으로 2주택자이 되는 사람들이 피해를 보아서는 안되겠지요. 그래서 이를 위한 예외 규정이 있습니다.

  • 매매계약서 제출 등으로 기존 주택을 즉시 처분한다는 것을 증명하면 신DTI는 적용되지 않습니다. 즉, 기존 주택담보대출이 있더라도 연간 이자 상환액만 반영하는 구DTI 방식으로 계산하게 됩니다.
  • 즉시는 아니지만 2년 내에 기존 주택을 처분할 예정인 경우 신DTI 방식으로 계산을 하기는 하지만, 두 번째 주택담보대출에 대한 만기 제한 규정은 적용되지 않습니다. 즉, 두 번째 대출 만기가 예컨대 30년이라도 다주택자의 경우 적용되는 15년으로 연간 원금 상환액을 계산하는 것이 아니라 30년을 기준으로 계산하게 됩니다.

신DTI의 의미

정부는 신DTI에 관한 규정을 ‘여신심사 선진화 방안’의 한 내용으로 발표했습니다. 지금까지는 상환 능력을 기준으로 주택담보대출의 한도와 이자를 계산하지 않았지만 앞으로는 상환 능력을 기준으로 하고 동시에 금융 기관의 자율성을 높이는 방향으로 선진화 하겠다는 뜻이죠.

선진화의 궁극적인 기준은 DSR일 것이고 DSR을 2018년 말부터 적용할 예정이지만, 기타 대출까지 원리금 상환액으로 계산하는 DSR이 줄 충격이 있을 것이기 때문에 그 중간 단계로 신DTI라는 기준을 마련한 것으로 보입니다.

물론 DSR 기준이 적용되기 시작하더라도 그 이후로도 당분간은 신DTI 기준을 병행하여 적용하긴 하겠지만, 장기적으로는 DSR 기준으로 가겠다는 의미입니다.

그리고 신DTI는 소득 산정을 좀 더 까다롭게 보기는 하지만, 핵심은 여러 건의 주택담보대출을 받는 경우 기존 주택담보대출도 원리금 분할 상환 하는 것으로 가정하여 계산하는 건데요,

기존 주택담보대출 뿐 아니라 또 다른 주택을 구입하면서 주택담보대출을 또다시 받는 경우 구DTI보다 신DTI가 높게 계산 되도록 하여, 대출 한도가 적게 나오거나 아예 안 나오게 함으로써, 투기적 주택 수요를 줄이겠다는 의미라고 볼 수 있습니다.